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Gewerbegenehmigung in Spanien

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Gewerbegenehmigung Spanien – Los Cristianos, Teneriffa

 

Die Gewerbegenehmigung in Spanien wird von der Gemeinde erteilt.

Folglich hat jede Gemeinde besondere Voraussetzungen für die Antragsstellung.

In Los Cristianos, Gemeinde Arona, wird für die Eröffnungslizenz eines Restaurants folgende Unterlagen verlangt.

  1. Projekt eines Bauingenieurs in Bezug auf die Lokalität und die Aktivität, die in dem Geschäftslokal ausgeübt wird.

  2. Gründungsurkunde der spanischen GmbH oder Einzelfirma.
  3. Anmeldung des spanischen Unternehmens bei der Sozialversicherung.
  4. Mietvertrag oder Erwerbsurkunde über das Geschäftslokal
  5. Zahlbeleg der gemeindlichen Verwaltungsgebühr.

Wir beraten Sie gerne in ganz Spanien bei der Firmengründung und Eröffnung Ihres Geschäftslokals.

In unserer Rechts- und Steuerkanzlei in Los Cristianos steht Ihnen unser Team für den Steuer- und Buchhaltungsservice persönlich zur Verfügung.


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Geschäftsführer einer spanischen SL

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Geschäftsführer einer spanischen S.L. (GmbH)

 

  1. Gehälter für Geschäftsführer spanischer Gesellschaften

  2. Steuerresident Spanien

  3. Sozialversicherungspflicht in Spanien

    1. Gehälter für Geschäftsführer spanischer Gesellschaften

      Die Geschäftsführer werden von den Gesellschaftern gewählt und aufgrund der Bestimmungen in der Satzung der Gesellschaft bezahlt. Es gibt in der Praxis eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Geschäftsführergehälter zu bestimmen. Faktoren wie steuerrechtliche und sozialversicherungsrechtliche günstige Regelungen sind ebenso entscheidungsrelevant als auch die leistungsbezogene Bezahlung.

      Namentlich wird unterschieden zwischen:

      1. Festgehalt
      2. Gehalt, welches sich als Anteil am Gewinn des Unternehmens, bemisst.
      3. Entschädigungen für das Beiwohnen von der Vorstandssitzungen und in anderen Gremien.
      4. Stock Option Pläne

      Zu beachten ist, dass das Festgehalt eines Geschäftsführers stets als Arbeitseinkommen in Spanien zu qualifizieren ist, unabhängig davon, ob der Geschäftsführer in der Sozialversicherung als Selbständiger oder Arbeitnehmer angemeldet ist.

    2. Steuerresident Spanien

      In jedem Fall hat jede Kapitalgesellschaft in Spanien die Pflicht einen Repräsentanten mit Steuerresidenz in Spanien vorzuweisen. Dies ergibt sich aus der spanischen Abgabenordnung, die schon für jede Betriebsstätte einen Steuerrepräsentanten vorschreibt. In der Regel liegt es in der Natur der Sache, insbesondere wenn es ein Einzelgeschäftsführer ist, dass dieser zur Führung der Geschäfte mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien anwesend ist, und damit mit seinem Welteinkommen in Spanien unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist. Sollte die Gesellschaft keine Aktivität ausüben, sondern nur Immobilienvermögen verwalten, wird der Gesellschaftssitz an dem Ort fingiert, an dem das grösste Aktivermögen der Gesellschaft belegen ist. Der Geschäftsführer hat nicht zwingend an dem selben Ort zu residieren, wenn ein Steuerrepräsentant für die Gesellschaft bestellt ist.

    3. Sozialversicherungspflicht in Spanien

      Geschäftsführer sind in Spanien bei einer aktiven Gesellschaft stets sozialversicherungspflichtig, wenn sie eine Gegenleistung für ihre Tätigkeit erhalten.

      Es gibt zwei Klassifizierungsarten:

      1. Angestellter (RGSS) als Manager mit Arbeitsvertrag, der einem höheren Gremium weisungsgebunden ist.
      2. Selbständiger Geschäftsführer (RETA) auf Basis eines handelsrechtlichen Vertrages mit Führungs- und Kontrollaufgaben. Typisches Beispiel ist ein Einzelgeschäftsführer mit mehr als 50 % Gesellschaftsanteilen (administrador único- socio)

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Selbst bauen in Spanien

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Selbst Bauen in Spanien?

 

  1. Allgemeines
  2. Bauvertragstypen
  3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes
  4. Baugenehmigung
  5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

Allgemeines

 

Im folgenden wird das Erstellen einer Immobilie in Spanien und die verschiedenen Bauvertragsvarianten mit den verschiedenen Beteiligten dargestellt, so dass Sie entscheiden können, ob Sie sich zutrauen, Bauherr zu werden, oder doch schliesslich den Kauf eines fertiggestellten Hauses vorziehen. Letzteres ist mit Sicherheit mit weniger Aufwand verbunden, jedoch birgt ebenso Risiken in sich.

Die Abwicklung eines Hauskaufes ist ein Geschäft, dass einer gründlichen Vertragsvorbereitung bedarf. Denn schließlich können Sie sich nicht auf den beurkundenden Notar verlassen, der in Spanien keine Beratung leistet und damit stets einen Standardvertrag von Ihnen unterzeichnen lässt. Dieser Standardvertrag schützt Ihre Rechte nicht, sondern benachteiligt Sie als Käufer regelmäßig in der Kostentragungspflicht. Ganz zu schweigen von der fehlenden Überprüfung der Eigentümerposition des Verkäufers.

Der Bau eines Hauses ist ein mittelfristiges Geschäft mit dem Vorteil, dass der Bauherr selbst mitgestalten kann und etwas Neues erwirbt. Die Risiken sind ungleich höher als beim Kauf. Jedoch hat der spanische Gesetzgeber eine Reihe von Schutzvorschriften wie Versicherungspflichten zum Schutze des Bauherrn geschaffen, so dass das Risiko kontrollierbar ist. Zur Kontrolle dieses Risikos ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt einzuschalten, da die Klauseln des Bauvertrages über Erfolg und Misserfolg entscheiden können.

Das spanische Recht rechnet genauso wie das deutsche Recht den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Der Werkvertrag charakterisiert sich dadurch, dass ein Erfolg eintreten muss, also mehr als eine bloße Leistung eines Dienstes zur Erfüllung erforderlich ist. Mit anderen Worten, ein Haus muss erstellt werden.

 

 

Verschiedene Typen von Bauverträgen

 

  1. Eigentümer eines Grundstücks möchte dieses bebauen oder bebauen lassen. Er bedient sich einem Architekten, Bauunternehmern oder einzelnen Bauhandwerkern.
  2. Ein Bauträger (promotor) baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft er sie schon vor Baubeginn, um den Bau zu finanzieren, spricht man vom Immobilienkauf gemäß dem Bauplan (sobre plano). Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen (llave a mano). Hierbei gibt es die Variante, dass schon vor Fertigstellung ein Reservierungsvertrag geschlossen wird und damit eine stufenweise Abzahlung geleistet wird.

 

Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes

 

Projekt-Ersteller (proyectista)

erstellt die Baupläne und Leistungsbeschreibung. Meist ist es der Architekt, der später die Bauarbeiten überwacht. Desweiteren ist es die Pflicht des Architekten, einen Baugenehmigungsantrag zu stellen. Wenn dies die Baugenehmigungsbehörde verlangt, muss der Architekt die formellen Mängel beseitigen. Der Architektenvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein schriftlicher Auftrag (hoja de encargo) ist nicht erforderlich.

 

Bauüberwachung durch einen Architekten (director de obra) als erster Bauleiter

 

Seine Pflichten sind:

 

  • Das Bauprojekt muss auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit untersucht werden.
  • Führung eines Anweisungs- und Ausführungsbuches (libro de ordenes y asistencias)
  • Im Übrigen ist er derjenige, der den Bau beginnt und abschließt, und zwar mit der Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra). Letztere ist Voraussetzung für die Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
  • Technische Bauüberwachung (director de la ejecución de obra) ist der Architekt, der als 2. Bauleiter zu bezeichnen ist, da er dem director de obra untersteht. Ein technischer Architekt übernimmt diese Aufgabe. Die Bauabnahme (recepción de la obra) gehört zu seiner wesentlichen Aufgabe. Daneben ist die Qualitätsprüfung der verwendeten Baustoffe seiner Verantwortlichkeit zuzurechnen.

 

Bauunternehmer

ist für die Bauausführung zuständig. Die einen liefern Material, die anderen führen nur die Bauarbeiten durch. Er haftet für alle Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen.

Subunternehmer können daneben für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Der Bauunternehmer unterzeichnet ebenso die Abnahme. Seine Haftung wird durch die Versicherung von 1, 3 und 10 Jahren abgesichert.

 

Bauträger

erstellt eine Immobilie auf seinem Grundstück, um sie später zu verkaufen. Er ist Vertragspartner, aller am Bau Beteiligter und deshalb auch stets haftbar, zumindest als Gesamtschuldner.

Der Subunternehmer hat einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, der Generalunternehmer oder auch nur Generalübernehmer ist. Trotzdem kann er direkt gegen den Bauherrn auf Vergütung seiner Leistung klagen.

Der Baustofflieferer hat pünktlich zu liefern, und der Baustoff muss mangelfrei sein. Der Bauunternehmer genauso wie der erste und zweite Bauleiter haften dafür, dass nur mangelfreie Baustoffe verwendet werden.

 

 

Baugenehmigung

 

Die Baugenehmigung wird als licencia de edificación oder licencia de obra bezeichnet. Sie wird auf Antrag erteilt. Der Antrag ist schriftlich bei der Baubehörde (oficina de urbanismo) zusammen mit einem schriftlichen Bauprojekt, durch einen zugelassenen Architekten erarbeitet, einzureichen. In der Regel wird innerhalb eines Monats die Baugenehmigung erteilt oder abgelehnt.

 

 

Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

 

Wesentliche Klauseln eines Werkvertrages für den Bau einer Immobilie mit Materiallieferung:

  1. Baulagebeschreibung
  2. Datum der Ferstigstellung der Immobilie. Eine Vertragsstrage für Verspätungen kann vereinbart werden.
  3. Preis und Zahlungsweise. Es gibt verschiedene Preisgestaltungsvarianten:

    Einheitspreis nach Ausmass (precio cierto)
    – Preis, den ein Sachverständiger bestimmt
    – Preis nach Vorlage der Rechnungen des Bauunternehmers
    – Pauschalpreis (alzado fijo)
    – Preisvereinbarung nach Stundenabrechnung

     Zu bemerken ist, dass der Pauschalpreis nicht in jedem Fall unveränderbar ist. Ein Beispiel ist eine Planänderung aufgrund von gewünschten Änderungen, die wiederum andere Änderungen zwingend erforderlich machen.

  4. Versicherungen von seiten des Bauunternehmers von 1, 3, 10 Jahren. Die abgestuften Gewährleistungszeiten ergeben sich aus dem verschiedenen Bezug auf bestimmte Eigenschaften. Haftpflichtversicherungen zum Schutz von Nachbargebäuden.
  5. Zurückbehaltungsrechte bis zur Mangelbeseitigung.
  6. Vereinbarung von Sicherheiten, zugunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut. (crédito refaccionario)

Bauvertragsüberprüfung als auch Baubetreuung sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt überlassen. Unsere Rechtsanwaltskanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung.


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Scheidung und Vermögensteilung

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Scheidung und Vermögensteilung – Teilungsklage

 

In jedem Scheidungsverfahren wird das gemeinsame Vermögen aufgeteilt.

 

Beispiel:

 

Die Ehegatten haben ein Apartment in Spanien auf beider Namen gekauft.

In der Kaufurkunde der Immobilie steht, „se compra por mitades indivisas“.

In rechtlicher Hinsicht besteht Miteigentum, da der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft das getrennte Privatvermögen eines jeden Ehegatten zulässt.

Die ehemaligen Ehegatten stellen sich die Frage, wie sie die letzte Verbindung, das Apartment in Spanien, aufteilen:

 

 

1.

Verkauf der Immobilie an Dritte

 

Unser Service:

 

Wir wickeln für Sie den Verkauf der Immobilie bei Notar und Grundbuch ab, und vertreten Sie vor der Steuerbehörde.

 

Steuertipp:

 

Die Wertdifferenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis sollte marktgerecht, aber auf der anderen Seite möglichst gering gehalten werden, da die Differenz einer Besteuerung von 20% unterliegt, wenngleich beim Notar nur 3% als Steuervorauszahlung vom Käufer einbehalten werden.

 

2.

Verkauf der Miteigentumshälfte an den Ex Ehegatten

 

Damit wird ein Ex Ehegatte Volleigentümer der Immobilie.

 

Unser Service:

 

Sie sollten unsere Steuerberatung in Anspruch nehmen, da bei einer fehlerhaften Gestaltung, statt 1% Dokumentensteuer, 6,5 – 10% Grunderwerbssteuer vom Verkehrswert der Miteigentumshälfte gezahlt werden muss.

 

3.

Teilungsklage:

 

Streit unter den Ex Ehegatten über die Nutzung und Vermögensteilung der Immobilie.

Sie sind sich nicht einig, ob die Immobilie an Dritte verkauft werden soll oder ein Ehegatte das Volleigentum übernimmt.

In dieser Situation reichen wir für Sie die Teilungsklage in Spanien ein.

Der Gerichtsort ist dort, wo die Immobilie ihren Standort hat.

Während der Teilungsklage, hat jeder Miteigentümer noch die Möglichkeit das Verfahren zu beenden, indem er einen Käufer findet oder selbst erwirbt.

Nach der Teilungsklage folgt die Versteigerung der Immobilie, und die Miteigentümer teilen den Erlös.


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Zugewinngemeinschaft und Immobilienkauf

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Zugewinngemeinschaft und Immobilienkauf in Spanien

 

In unserer täglichen Praxis im deutsch-spanischen Rechtsverkehr kommt es häufig vor, dass deutsche Ehepaare eine Immobilie in Spanien erwerben.

Da die Ehe in Deutschland geschlossen wurde, regelt im Normalfall die sogenannte Zugewinngemeinschaft den Güterstand. Dem spanischen, beurkundenden Notar fehlt die Kenntnis des deutschen Rechts im Bezug auf das Rechtsinstitut der Zugewinngemeinschaft. Deshalb befinden sich in spanischen Kaufurkunden für Immobilien häufig Begriffe wie:

 

sociedad conyugal

sociedad ganancial

comunidad de bienes

Diese Begriffe beschreiben in keinem Fall die Zugewinngemeinschaft, sondern ganz im Gegenteil, eine Vermögensverschmelzung.

Dies kann sehr unangenehme und kostenaufwendige Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen, wenn dann Scheidung oder eine Auflösung des Güterstands durchzuführen ist.

Denn schließlich ist eine der Grundprinzipien der deutschen Zugewinngemeinschaft die strikte Vermögenstrennung, die lediglich einen schuldrechtlichen Zugewinnausgleich kennt.

Deshalb empfehlen wir Ihnen unseren

SERVICE – Servicepaket Immobilienkauf

 

Wir bereiten den Kaufvertrag vor und wickeln den gesamten Immobilienkauf ab, so das Sie mit der rechtlichen Sicherheit Ihr Eigentum erwerben. Sollten Sie schon in der Phase der Trennung oder kurz vor der Scheidung stehen, werden wir das gesamte Verfahren für Sie durchführen und durch unsere Erfahrung erfolgreich und kostengünstig für Ihre Rechte eintreten.


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