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Selbst bauen in Spanien

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Selbst Bauen in Spanien?

 

  1. Allgemeines
  2. Bauvertragstypen
  3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes
  4. Baugenehmigung
  5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

Allgemeines

 

Im folgenden wird das Erstellen einer Immobilie in Spanien und die verschiedenen Bauvertragsvarianten mit den verschiedenen Beteiligten dargestellt, so dass Sie entscheiden können, ob Sie sich zutrauen, Bauherr zu werden, oder doch schliesslich den Kauf eines fertiggestellten Hauses vorziehen. Letzteres ist mit Sicherheit mit weniger Aufwand verbunden, jedoch birgt ebenso Risiken in sich.

Die Abwicklung eines Hauskaufes ist ein Geschäft, dass einer gründlichen Vertragsvorbereitung bedarf. Denn schließlich können Sie sich nicht auf den beurkundenden Notar verlassen, der in Spanien keine Beratung leistet und damit stets einen Standardvertrag von Ihnen unterzeichnen lässt. Dieser Standardvertrag schützt Ihre Rechte nicht, sondern benachteiligt Sie als Käufer regelmäßig in der Kostentragungspflicht. Ganz zu schweigen von der fehlenden Überprüfung der Eigentümerposition des Verkäufers.

Der Bau eines Hauses ist ein mittelfristiges Geschäft mit dem Vorteil, dass der Bauherr selbst mitgestalten kann und etwas Neues erwirbt. Die Risiken sind ungleich höher als beim Kauf. Jedoch hat der spanische Gesetzgeber eine Reihe von Schutzvorschriften wie Versicherungspflichten zum Schutze des Bauherrn geschaffen, so dass das Risiko kontrollierbar ist. Zur Kontrolle dieses Risikos ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt einzuschalten, da die Klauseln des Bauvertrages über Erfolg und Misserfolg entscheiden können.

Das spanische Recht rechnet genauso wie das deutsche Recht den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Der Werkvertrag charakterisiert sich dadurch, dass ein Erfolg eintreten muss, also mehr als eine bloße Leistung eines Dienstes zur Erfüllung erforderlich ist. Mit anderen Worten, ein Haus muss erstellt werden.

 

 

Verschiedene Typen von Bauverträgen

 

  1. Eigentümer eines Grundstücks möchte dieses bebauen oder bebauen lassen. Er bedient sich einem Architekten, Bauunternehmern oder einzelnen Bauhandwerkern.
  2. Ein Bauträger (promotor) baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft er sie schon vor Baubeginn, um den Bau zu finanzieren, spricht man vom Immobilienkauf gemäß dem Bauplan (sobre plano). Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen (llave a mano). Hierbei gibt es die Variante, dass schon vor Fertigstellung ein Reservierungsvertrag geschlossen wird und damit eine stufenweise Abzahlung geleistet wird.

 

Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes

 

Projekt-Ersteller (proyectista)

erstellt die Baupläne und Leistungsbeschreibung. Meist ist es der Architekt, der später die Bauarbeiten überwacht. Desweiteren ist es die Pflicht des Architekten, einen Baugenehmigungsantrag zu stellen. Wenn dies die Baugenehmigungsbehörde verlangt, muss der Architekt die formellen Mängel beseitigen. Der Architektenvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein schriftlicher Auftrag (hoja de encargo) ist nicht erforderlich.

 

Bauüberwachung durch einen Architekten (director de obra) als erster Bauleiter

 

Seine Pflichten sind:

 

  • Das Bauprojekt muss auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit untersucht werden.
  • Führung eines Anweisungs- und Ausführungsbuches (libro de ordenes y asistencias)
  • Im Übrigen ist er derjenige, der den Bau beginnt und abschließt, und zwar mit der Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra). Letztere ist Voraussetzung für die Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
  • Technische Bauüberwachung (director de la ejecución de obra) ist der Architekt, der als 2. Bauleiter zu bezeichnen ist, da er dem director de obra untersteht. Ein technischer Architekt übernimmt diese Aufgabe. Die Bauabnahme (recepción de la obra) gehört zu seiner wesentlichen Aufgabe. Daneben ist die Qualitätsprüfung der verwendeten Baustoffe seiner Verantwortlichkeit zuzurechnen.

 

Bauunternehmer

ist für die Bauausführung zuständig. Die einen liefern Material, die anderen führen nur die Bauarbeiten durch. Er haftet für alle Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen.

Subunternehmer können daneben für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Der Bauunternehmer unterzeichnet ebenso die Abnahme. Seine Haftung wird durch die Versicherung von 1, 3 und 10 Jahren abgesichert.

 

Bauträger

erstellt eine Immobilie auf seinem Grundstück, um sie später zu verkaufen. Er ist Vertragspartner, aller am Bau Beteiligter und deshalb auch stets haftbar, zumindest als Gesamtschuldner.

Der Subunternehmer hat einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, der Generalunternehmer oder auch nur Generalübernehmer ist. Trotzdem kann er direkt gegen den Bauherrn auf Vergütung seiner Leistung klagen.

Der Baustofflieferer hat pünktlich zu liefern, und der Baustoff muss mangelfrei sein. Der Bauunternehmer genauso wie der erste und zweite Bauleiter haften dafür, dass nur mangelfreie Baustoffe verwendet werden.

 

 

Baugenehmigung

 

Die Baugenehmigung wird als licencia de edificación oder licencia de obra bezeichnet. Sie wird auf Antrag erteilt. Der Antrag ist schriftlich bei der Baubehörde (oficina de urbanismo) zusammen mit einem schriftlichen Bauprojekt, durch einen zugelassenen Architekten erarbeitet, einzureichen. In der Regel wird innerhalb eines Monats die Baugenehmigung erteilt oder abgelehnt.

 

 

Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

 

Wesentliche Klauseln eines Werkvertrages für den Bau einer Immobilie mit Materiallieferung:

  1. Baulagebeschreibung
  2. Datum der Ferstigstellung der Immobilie. Eine Vertragsstrage für Verspätungen kann vereinbart werden.
  3. Preis und Zahlungsweise. Es gibt verschiedene Preisgestaltungsvarianten:

    Einheitspreis nach Ausmass (precio cierto)
    – Preis, den ein Sachverständiger bestimmt
    – Preis nach Vorlage der Rechnungen des Bauunternehmers
    – Pauschalpreis (alzado fijo)
    – Preisvereinbarung nach Stundenabrechnung

     Zu bemerken ist, dass der Pauschalpreis nicht in jedem Fall unveränderbar ist. Ein Beispiel ist eine Planänderung aufgrund von gewünschten Änderungen, die wiederum andere Änderungen zwingend erforderlich machen.

  4. Versicherungen von seiten des Bauunternehmers von 1, 3, 10 Jahren. Die abgestuften Gewährleistungszeiten ergeben sich aus dem verschiedenen Bezug auf bestimmte Eigenschaften. Haftpflichtversicherungen zum Schutz von Nachbargebäuden.
  5. Zurückbehaltungsrechte bis zur Mangelbeseitigung.
  6. Vereinbarung von Sicherheiten, zugunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut. (crédito refaccionario)

Bauvertragsüberprüfung als auch Baubetreuung sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt überlassen. Unsere Rechtsanwaltskanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung.


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Teilungversteigerung einer Immobilie in Spanien

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Teilungsversteigerung einer Immobilie in Spanien

 

Die Teilungsversteigerung gehört grundsätzlich zum Gebiet der Zwangsvollstreckung in Spanien.

Voraussetzung für die Teilungsversteigerung ist ein Titel, den man in der Regel durch eine Teilungsklage erhält. Mit der Teilungsklage wird das Recht des Miteigentümers einer Immobilie in Spanien, jederzeit frei über seinen Miteigentumsanteil verfügen zu können, durchgesetzt.

In der täglichen Praxis werden unsere Rechtsanwälte in Deutschland und Abogados in Spanien häufig damit konfrontiert, dass eine Teilungsversteigerung einer Immobilie in Spanien durchgeführt werden muss.

Ausgangslage dieser Teilungsversteigerungen sind meist Erbfälle und Scheidungen in Spanien. Die Problematik beginnt meist schon sehr früh, nämlich beim Immobilienkauf in Spanien. Das spanische Immobilienrecht findet Anwendung.

Ebenso wichtig wie das Immobilienrecht in Spanien ist, dass das Güterrecht der Käuferpartei in der notariellen, spanischen Kaufvertragsurkunde aufgenommen wird.

Da spanische Notare in der Regel das deutsche Güterrecht nicht kennen, entstehen Kaufvertragsurkunden, in denen der gesetzliche, deutsche Güterstand der Zugewinngemeinschaft als sogenannte Gütergemeinschaft, auf spanisch, als comunidad de bienes, bezeichnet wird. Die Miteigentumshälften werden nicht bezeichnet. Kommt es eines Tages zur Scheidung, beginnt der Streit um die Eigentumsanteile an dieser spanischen Immobilie. Das spanische Immobilienrecht findet Anwendung und verzögert Ihre schnelle Scheidung in Deutschland. Das spanische Gericht wird angerufen, und muss über die Auslegung des spanischen Immobilienkaufvertrages urteilen. Meist entstehen dadurch kostspielige Prozesse in Spanien.

 

 

Deshalb empfehlen wir Ihnen:

 

  1. Spanische Immobilienkaufverträge müssen von einem sachkundigen Rechtsanwalt vorbereitet werden. Der Honorar für die Ausarbeitung eines spanischen Immobilienkaufvertrages beträgt 300,00 EUR. Dieser Kaufvertrag erspart Ihnen später einen Rechtsstreit, der beispielsweise Anwaltshonorare von 20.000,00 EUR auslöst, bei einem Immobilienwert von nur 500.000,00 EUR
  2. Güterrecht muss national bestimmt und klar definiert werden. Spanische Übersetzungen werden von uns auf die Einhaltung der juristischen Begrifflichkeit überprüft und verbessert.
  3. Spanisches Immobilienrecht findet bei jedem Immobilienkauf in Spanien Anwendung. Deshalb sind die Miteigentumsanteile klar und deutlich zu beziffern.
  4. Erstellung eines spanischen oder deutschen Testaments. Dies gehört in die Hand unserer Rechtsanwälte, die deutsches und spanisches Erbrecht beherrschen. Jedoch ist gleich vorwegzunehmen, dass das Erbrecht in Spanien in der Regel nicht für den deutschen Staatsbürger gilt. Dagegen findet die spanische Erbschaftssteuer sehr wohl Anwendung.
  5. Unsere Testamente in Spanien als auch unsere spanischen Immobilienkaufverträge vermeiden Teilungsversteigerungen.

Nutzen Sie unser Angebot, und ersparen Sie Ihren Kindern Teilungsversteigerungen in Spanien, die nur aufgrund eines mangelhaften Testaments in Spanien erstellt, entstehen.

 

Unser Service

 

Unser breites Kanzleispektrum bietet Ihnen das spanische Immobilienrecht, spanisches und deutsches Erbrecht, Erbschaftssteuerrecht und spanisches als auch deutsches Scheidungsrecht aus einer Hand. Nutzen Sie unser fächerübergreifendes Wissen, denn damit ersparen Sie sich Rechtsstreit und unfreiwillige Vermögensverluste. Sie werden in allen unseren Kanzleien in Deutschland und Spanien von unseren deutschsprachigen Muttersprachlern beraten und betreut.


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Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

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Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern.

 

Staatliche Steuer

 

Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis (Nichtresidente, EU Bürger).

Steuerpflicht beim Verkauf – Problematikbehandlung durch das neue Doppelbesteuerungsabkommen 

Bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages werden 3% des Kaufpreises als Steuervorauszahlung vom Käufer abgezogen und der Käufer muss diesen Steuerzahlbetrag innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzahlen.

Als Immobilienverkäufer sind sie verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin, die Gewinnsteuererklärung abzugeben.

 

Service:

Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

 

 

Gemeindliche Steuer

 

Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern.

Die Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos wird umgangsprachlich als plusvalía municipal bezeichnet.

Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen.

Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser zuverlässiges Immobilienservicepaket, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst. Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schließt sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum genießen können.

 

 

 


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Servicepaket „Immobilienkauf“

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Servicepaket „Immobilienkauf“

 

Der Paketservice wird nach der offiziellen Gebührenordnung der Rechtsanwälte abgerechnet, so dass Sie stets die Angemessenheit überprüfen können. Eine Honorarvereinbarung ist möglich.

 

  • Abklärung der Verfügungsberechtigung des Verkäufers
  • Grundbuchabfrage -> Grundbuchauszug bestellen
  • Kaufvertragsgestaltung als Entwurf für die notarielle Urkunde, unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation. Hierbei werden erbrechtliche, familienrechtliche und steuerrechtliche Klauseln zu Ihren Gunsten formuliert. In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, ob es für Sie günstig ist, eine Immobilie mit einer spanischen GmbH (S.L.) zu erwerben.
  • Vereinbarung eines Notartermins bei einem mir bekannten, zuverlässigen Notar oder Ihrem Wunschnotar.
  • Absicherung der Kaufpreiszahlung, Erfüllung der steuerlichen Zurückbehaltungspflicht beim Kauf von einem Nichtresidenten.
  • Abklärung der bau- und bodenrechtlichen Situation, wenn Sie beabsichtigen, eine besondere Aktivität auszuüben, oder weitere Ausbauten planen. (Dies verlangt eine gewisse Bearbeitungszeit, da die spanischen Behörden meist überlastet sind).
  • Kaufabwicklung: Eintragung Ihrer Person als Eigentümer ins Grundbuch, so dass Sie voll und ganz rechtlich geschützt sind. Bezahlung der Notarkosten, Grunderwerbssteuer und der sonstigen Steuern.

 

 

Kostenplanung Immobilienkauf Spanien 2022

Sonstige Serviceleistungen unserer Rechtsanwaltskanzlei

 

  1. Beantragung einer Identifikationsnummer für Ausländer (N.I.E.)
  2. Übersetzungen von Dokumenten; Übersetzerservice bei vorvertraglichen Verhandlungen und beim Notartermin
  3. Jährliche Steuererklärung und sonstige Erledigungen vor spanischen Behörden
  4. Ummeldung der gemeindlichen Dienste wie Strom, Wasser, Abfallgebühren, Grundsteuer sowie Telefon und Elektrizität
  5. Steuererklärung und Begleichung der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana)
  6. Ist die Immobilie nicht bereits im Grundbuch eingetragen, ist ein aufwendiges, katastrales als auch grundbuchrechtliches Verfahren durchzuführen.

 


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