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Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

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Steuern beim Verkauf einer Immobilie in Spanien

Der Wertzuwachs ist auf der staatlichen Ebene und der gemeindlichen Ebene zu versteuern.

 

Staatliche Steuer

 

Auf der staatlichen Ebene beträgt der Steuersatz 19%, angewendet auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis (Nichtresidente, EU Bürger).

Steuerpflicht beim Verkauf – Problematikbehandlung durch das neue Doppelbesteuerungsabkommen 

Bei Unterschrift des notariellen Kaufvertrages werden 3% des Kaufpreises als Steuervorauszahlung vom Käufer abgezogen und der Käufer muss diesen Steuerzahlbetrag innerhalb von 30 Tagen bei der spanischen Finanzbehörde einzahlen.

Als Immobilienverkäufer sind sie verpflichtet, innerhalb von 4 Monaten nach dem notariellen Verkaufstermin, die Gewinnsteuererklärung abzugeben.

 

Service:

Wir berechnen Ihre Wertzuwachssteuer und beraten Sie, so dass Sie rechtmässig Steuern sparen.

 

 

Gemeindliche Steuer

 

Auf der Gemeindeebene ist der Wertzuwachs ebenso zu versteuern.

Die Gemeindliche Wertzuwachssteuer – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos Urbanos wird umgangsprachlich als plusvalía municipal bezeichnet.

Sie ist von Gesetzes wegen vom Verkäufer zu tragen. In Kaufvertragsurkunden wird sie oftmals auf den Käufer abgewälzt. Im letzteren Falle ist ein Rechtsanwalt zu konsultieren. Der Zahlungspflichtige hat den Kauf der Gemeinde mitzuteilen.

Diese setzt die Steuer von Amts wegen fest. Die Berechnung der Steuer ist von gemeindlichen Hebesätzen abhängig. Ausserdem ist die Besteuerungshöhe von der Dauer der Eigentümerzeit abhängig.

Sollten Sie wiederholt Immobilien einkaufen und wieder verkaufen, dann empfehlen wir Ihnen eine Beratung durch unsere Rechtsanwälte zum Thema Vermögensgesellschaft, S.L., auch sociedad patrimonial genannt. Diese hilft Ihnen erheblich, Steuern zu sparen.

Ihre Steuerpflichten in Ihrem Heimatland, in dem Sie unbeschränkt steuerpflichtig sind, werden hier nicht erläutert. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass grundsätzlich Einnahmen in Spanien zumindest anzugeben sind, da die Progression in der Einkommensteuer Ihres Heimatlandes damit erhöht wird.

Nutzen Sie als Käufer oder auch Verkäufer unser zuverlässiges Immobilienservicepaket, welches die gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst. Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schließt sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum genießen können.

 

 

 


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Immobilienrecht Spanien

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Erbschaftssteuer Spanien

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Erbschaftssteuer in Spanien

 

In der täglichen Beratungspraxis in unserer deutschen Kanzlei, auf dem spanischen Festland als auch in unserer Kanzlei auf Teneriffa kommt es häufig zu folgender Fallkonstellation.

Die spanische Steuerbehörde erlässt einen Steuerbescheid über die spanische Erbschaftssteuer, der sich bei den gewöhnlich hohen Immobilienwerten in Spanien im fünfstelligen Bereich bewegen kann.

Der Erbe ist Deutscher und versteht nicht, warum er in Deutschland keine Erbschaftssteuer zahlen muss, jedoch sehr wohl in Spanien. Zudem werden oftmals Kreditverträge vorgelegt, die letztendlich die Anwendung der Erbschaftssteuer wegen Überschuldung des Nachlasses ausschließen sollen.

 

 

Beratung:

 

Zunächst einmal gilt das deutsche Erbrecht in Spanien für deutsche Staatsbürger. Deutsches Erbrecht gilt auch in Spanien, wenn ein sogenanntes spanisches Testament vor einem spanischen Notar erstellt wurde. Spanisches Erbrecht findet nur in Ausnahmefällen Anwendung.

Jedoch findet stets das spanische Erbschaftssteuerrecht Anwendung, wenn der Verstorbene und Erblasser Eigentümer einer spanischen Immobilie war. Diese Immobilie und das gesamte Inventar müssen nach dem spanischen Erbschaftssteuerrecht versteuert werden.

Schulden (Kredite u.a.) müssen nach dem spanischen Steuerrecht einen dinglichen Bezug zu der Immobilie haben. Ist dies nicht der Fall, können die Schulden den Nachlasswert der Immobilie nicht in jedem Fall mindern. Dieser Irrtum führt meist zu einer erheblichen Erbschaftssteuerlast, die nicht mehr zu korrigieren ist.

Verhindern Sie dies rechtzeitig mit einer vernünftigen Nachlassplanung und Beratung im spanischen Erbschaftssteuerrecht durch unsere Kanzlei in Spanien oder durch unsere Kanzlei in Deutschland.

Hierbei werden wir den gesamten zukünftigen Nachlass überprüfen; inwieweit Kreditverträge wirksam die Nachlassmasse auch in Spanien mindern, und die persönlichen Freibeträge der zukünftigen Erben ausgenutzt werden können. Es versteht sich, dass unsere Nachlassplanung eine zielgerichtete, solide Testamentsgestaltung, Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung, die in Deutschland und Spanien wirksam sind, enthält.

 

 


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Verjährung Erbschaftssteuer Spanien

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Verjährung im spanischen Steuerrecht

 

Erbschaftssteuer

 

Der häufige Irrtum, man warte 5 Jahre und dann verjähre die Erbschaftssteuer in Spanien, kann sehr unangenehme und kostenträchtige Folgen haben.

Seit dem 1.1.2003 beginnt die Verjährungsfrist bei einem Todesfall hinsichtlich der Steuerpflichten nicht mehr zu laufen, ohne dass eine spanische Behörde von diesem Sterbefall Kenntnis hatte. Damit beginnt die Verjährung in der Praxis erst nach der Erbschaftsannahme vor dem spanischen Notar, der eine öffentliche Urkunde aufsetzt, die Dritten gegenüber Wirkung entfaltet.

Die allgemeine Verjährungsfrist im spanischen Steuerrecht beträgt 4 Jahre. Jedoch ist der Beginn der Verjährung bei jeder Steuerart verschieden zu bestimmen. Dieser Zeitraum wird zu der Verjährungsfrist addiert. Dies ist einer der Gründe, weshalb Berechnungen von Verjährungsfristen nicht in die Hände von Laien gehören, sondern vom Fachmann vorzunehmen sind.

 

Vermögensübertragungssteuer (ITP)

 

 

Die Verjährungsproblematik kommt ebenso in den sogenannten Fällen der Unterverbriefung in notariellen Kaufverträgen über spanische Immobilien vor. In diesen Fällen haben die zuständigen Behörden das Recht, den angegebenen Immobilienwert nachzuprüfen und nach Marktwerten festzusetzen. Die Vermögensübertragungssteuer (ITP) wird nacherhoben. Erfolgt die Festsetzung nicht innerhalb von 4 Jahren und einem Monat nach Beurkundung der notariellen Kaufvertragsurkunde, ist eine spätere Festsetzung verjährt.

Zuletzt ist darauf hinzuweisen, dass die Verjährung nicht nur zu Gunsten des Steuerpflichtigen wirkt, sondern auch zu Lasten. Ansprüche auf Steuerrückzahlungen verjähren ebenso, wobei hierbei auch kürzere Sonderregelungen zum Zuge kommen können, wie zum Beispiel die Mehrwertsteuerrückzahlungen im Europäischen Dienstleistungs- und Warenverkehr.

 


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Steuerpflichten einer spanischen SL

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Steuerpflichten einer spanischen S.L.

 

Die spanische S.L. ist eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung. Deshalb ist eine ordentliche kaufmännische Buchhaltung nach dem Handelsgesetzbuch zu führen, sowie
 

  • bis zum 20. April, 20. Juli, 20. Oktober, 20. Dezember eine Vorauszahlung auf die Körperschaftssteuer zu entrichten
  • die Jahressteuererklärung muss in jedem Jahr bis zum 25. Juli für das vergangene Wirtschaftsjahr bei der Finanzbehörde eingereicht werden.
  • die Mehrwertsteuererklärungen müssen vierteljährlich abgegeben werden.

 

Diese Steuer- und Buchhaltungspflichten gelten in eingeschränktem Umfang für sogenannte INAKTIVE Gesellschaften und sogenannte VERMÖGENSVERWALTUNGSGESELLSCHAFTEN, die nur Immobilien halten.

Die Nichterfüllung dieser Pflichten sind leichte bis schwere Steuervergehen nach der spanischen Abgabenordnung, Art. 29.2 c), 198, 203 LGT.

Wir bieten Ihnen einen zuverlässigen und kompetenten Buchhaltungs- und Steuerservice für 150,- Euro im Monat in ganz Spanien. Dann müssen Sie sich in dieser Hinsicht um nichts mehr kümmern.​

 

Weitere Informationen zur Besteuerung einer spanischen Firma 


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Fiskalvertreter Spanien – Steuerrepräsentant Spanien


Unsere deutsch und spanisch sprachige Kanzlei übernimmt für deutsche und spanische Unternehmer und Privatpersonen die Fiskalvertretung in Deutschland, Spanien, auf Teneriffa und den anderen Kanarischen Inseln. Angemerkt sei, dass die Kanarischen Inseln nicht zum europäischen Umsatzsteuergebiet gehören und damit umsatzsteuerlich wie ein Drittland behandelt werden.

Die Fiskalvertretung in Spanien ist für deutsche Unternehmer und Privatpersonen sehr wichtig, wenn sie in Deutschland ihren ständigen Aufenthalt und damit Steuersitz haben, jedoch in Spanien Immobilien oder andere Vermögensgüter halten.

Sehr häufig kommt es vor, dass die Fiskalvertretung in Spanien nicht vorgenommen wird und dadurch schwerwiegende Vermögensschäden entstehen, die bis zur Enteignung der Vermögensgüter in Spanien führen können.

Eine Vielzahl der Anfragen ersuchen eine Fiskalvertretung in Spanien, die nach gesetzlichen Vorschriften nicht verlangt wird. Wir bieten Ihnen einen Überblick, wann eine Fiskalvertretung in Spanien in Erwägung zu ziehen ist oder gar Verpflichtung darstellt.

 

Wann ist eine Fiskalvertretung in Spanine sinnvoll?

 

  1. Private Eigentümer einer Immobilie in Spanien benötigen einen Fiskalvertreter. Hat man keinen Vertreter, werden wichtige Zustellungen nicht entgegengenommen. Verwaltungsakte werden dann durch öffentliche Zustellung wirksam und ohne Kenntnis des Zustellungsempfängers rechtskräftig.
  2. Jede spanische Gesellschaft, auch sogenannte Vermögensgesellschaften, die nur eine Immobilie verwalten, sollte einen Geschäftsführer mit Steuerwohnsitz in Spanien haben.
  3. Unternehmer, die aus einen Drittland Waren in die europäische Union einführen, sollten in einem EU Land einen Steuerrepräsentanten haben.
  4. Europäische Unternehmer, die in Spanien Steuerschuldner der spanischen Umsatzsteuer, IVA, sind, müssen einen Fiskalvertreter in Spanien haben. Davon zu unterscheiden, ist die freiwillige Ernennung eines Steuerrepräsentanten in Spanien für das Rückforderungsverfahren von gezahlter spanischer Umsatzsteuer, IVA.
  5. Unternehmer, die in Spanien eine Betriebsstätte unterhalten, jedoch im übrigen nicht Steuerresident sind, haben die Pflicht, einen Steuerrepräsentanten zu benennen.
  6. Deutsche Unternehmer , die in Spanien keine Betriebsstätte unterhalten, aber bestimmte Dienstleistungen ausüben. Typisches Beispiel sind qualifizierte Bauarbeiten in Spanien, die von deutschen Ingenieuren angeleitet werden. Der Auftrag wurde von einer spanischen Firma erteilt. Dieser Tatbestand löst schon die Pflicht zur Fiskalvertreterbestellung aus. Hinzu kommt in diesen Fällen, dass ebenso gegenüber der spanischen Aufsichtsbehörde für Arbeitssicherheit ein Rechtsvertreter verlangt wird.
  7. Deutsche Erbengemeinschaften, die in Spanien Vermögen halten, müssen einen Fiskalvertreter benennen. Dies gilt ebenso für einzelne natürliche Personen, die Alleinerben in Spanien sind.
  8. In Grenzfällen kann erst nach Aufforderung durch die spanische Finanzbehörde ein Fiskalvertreter bestellt werden.

 

Fiskalvertretung unserer deutsch-spanischen Kanzlei ist professionell und in Händen von Rechtsanwälten, Abogados und Betriebswirte, die Ihre Interessen in Spanien und Deutschland kompetent und zuverlässig wahrnehmen.

 


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D. Luickhardt

D. Luickhardt

Rechtsanwalt, Abogado, spanischer Steuerberater

Steuerberatung, Firmengründung, Niedrigbesteuerung Kanarische Inseln, Due-Diligence, Investitionsmanagement

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Testament Spanien

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Testament Spanien

 

wir gestalten Ihr Testament in Spanien auf deutsch und spanisch

 

Nutzen Sie unseren zweisprachigen Service zur Erstellung Ihres Testaments in Spanien, welches gemäß der europäischen Erbrechtsverordnung jetzt nicht nur in Spanien gilt, sondern auch in Deutschland. Sie können somit preisgünstig Ihren gesamten Nachlass dank unserem Kompetenzwissen regeln.

 

Besuchen Sie unsere Kanzlei, spezialisiert auf deutsches Erbrecht, spanisches Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht und deutsche Testamente in Spanien:

Teneriffa Süd – Los Cristianos
Gran Canaria – Maspalomas, Sonnenland
Madrid – Calle Marqués de Urquijo

Es wird sicher gestellt, dass Ihre spanische Immobilie an die Personen übergeht, die von Ihnen vorgesehen sind, ohne dass Abkömmlinge mit Pflichtteilsansprüchen den Verkauf erzwingen können.

Sinn und Zweck des Testaments in Spanien ist es, dass das spanische Immobilieneigentum nicht nach spanischem Recht vererbt wird, sondern nach deutschem Recht, wenn der Immobilieneigentümer deutscher Staatsbürger ist oder respektive nach schweizer oder österreichischem Erbrecht.

 

Beachten Sie bei der Erstellung des spanischen Testaments in Spanien

 

  • es sollte notariell beurkundet werden
  • es sollte zweisprachig auf deutsch und spanisch verfasst werden
  • das spanische Testament muss ausdrücklich die Rechtswahl, deutsches Recht, vorsehen
  • das Testament in Spanien sollte mit dem deutschen Testament in Deutschland mi Einklang als Ergänzung stehen und deshalb als Vermächtnis ausgestaltet sein
  • das Testament in Spanien befreit keinesfalls von der Erbschaftssteuerpflicht in Spanien
  • das Testament in Spanien sollte auf das spanische Territorium begrenzt sein, wobei in Einzelfällen nach einer Testamentsberatung durch unsere Kanzlei auch ein weltweit gültiges Testament gestaltet werden kann

Vorteile eines deutschen Testaments in Spanien

 

  • das Testament in Spanien ersetzt einen Erbschein in Spanien; damit sparen Sie sich erhebliche Erbscheinsgebühren in Deutschland
  • beschleunigt die Umschreibung von spanischen Immobilien auf die Erben
  • verhindert einen Missbrauch durch elektronische Hinterlegung und Verwahrung beim spanischen Justizministerium

 

Deutsches Testament in Spanien – weiterlesen

 

 

TIPP:

Das Testament sollte von dem deutschen und spanischen Rechtsanwalt, Steuerberater in Spanien, D.Luickhardt nach einer Beratung gestaltet werden, da profundes Wissen mi deutschen und spanischen Erbrecht erforderlich sind.

Beispielsweise ist stets die Pflichtteilslast gegenüber Kindern des Verstorbenen dem Begünstigten durch Vermächtnis zu nehmen, und hierfür ist eine ausdrückliche Formulierung mi Testament erforderlich.

Nutzen Sie unser Servicepaket in Steuer und Erbrecht in Spanien, Nachlassplanung, Erbschaftssteueroptimierung, langjährige steuerliche Betreuung in Spanien und Testamentsgestaltung nach deutschem und spanischem Recht.

 

 

Weitere Informationen zum spanischen und deutschen Erbrecht, Erbschaftssteuerrecht


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D. Luickhardt

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Erbschaftsabwicklung Spanien, Erbrecht, Erbschaftsteuerrecht

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Rechtsanwalt Teneriffa
C.C.Parque Santiago 6, loc. 2
C/la Morada 2
38650 Los Cristianos
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Anfahrtsweg Kanzlei Teneriffa

Rechtsanwalt Gran Canaria,
C.C. Sonnenland, loc. 308
35100 Maspalomas
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Anfahrtsweg Gran Canaria

Rechtsanwalt Madrid
C/ Marqués de Urquijo 6
28008 Madrid
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Rechtsanwalt Mallorca, Ibiza
Carrer Mariscs 9A
07639 Son Bielò - Llucmajor - Mallorca
Tlf: 0034-971 576 689
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Friedhofstr. 1
88069 Tettnang
Tlf: 07542-937982
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