Wichtige Überlegungen zum Thema Vererben von Immobilien

Nach einer Emnid Umfrage hat nicht einmal jeder dritte Deutsche eine letztwillige Verfügung getroffen, das heißt, ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen, und sich somit Gedanken gemacht, wie er Streit unter seinen Erben und Steuernachteile vermeiden kann.

Viele Menschen schrecken davor zurück, sich jetzt schon intensiv mit der Situation nach ihrem Ableben zu befassen. Andererseits lassen sich Streit unter den Angehörigen und finanzielle Einbußen vermeiden, wenn man sich frühzeitig um individuelle Lösungen bemüht.

Da jeder Fall anders liegt, ist eine Einzelfallberatung durch Fachleute nahezu unumgänglich.

Im Folgenden dennoch ein paar wichtige Überlegungen, wenn man sich mit dem Thema Vererben befasst.

Grundsätzlich gilt, dass für die Höhe der Erbschaftssteuer der Grad der Verwandtschaft zum Erblasser und die Höhe des Erbes entscheidend ist.

Der Ehegatte hat einen Freibetrag von 500 000,00 EUR, ein Kind des Erblassers hat einen Freibetrag von 400 000,00 EUR, ein Enkel des Erblassers hat einen Freibetrag von 200 000,00 EUR. Für weitere Abkömmlinge gilt ein Freibetrag von 100 000,00 EUR. Bei Erwerbern der Steuerklasse II und III beträgt der Freibetrag jeweils 20 000,00 EUR.

Auch die Höhe des Erbes lässt sich schon zu Lebzeiten beeinflussen, denn diese Freibeträge gelten auch für Schenkungen und können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.

Vererbung von Immobilien

Momentan werden Immobilien zur Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet, was in der Regel zu einer für den Steuerpflichtigen günstigen Bewertung führt. Dies könnte jedoch bald ein Ende haben, denn der Gesetzgeber hat die Immobilienbewertung bereits im Visier. Deshalb, und wegen der guten Absicherungsmöglichkeiten für den Immobilienbesitzer, sollte man bei Immobilien auch über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Zudem steht jedem Beschenkten alle 10 Jahre erneut der volle Freibetrag zu, so dass auf diese Weise unter Umständen Immobilienbesitz übertragen werden kann, ohne dass hierfür Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Wer seine Immobilie jedoch schon zu Lebzeiten schenkt, sollte dies nicht ohne Absicherung tun.

Solche Absicherungsmöglichkeiten sind:

1. Ein vertraglich abgesichertes Rückforderungsrecht, das über das gesetzliche hinausgeht.
2. Die Vorbehaltung eines Nießbrauchrechtes. Dies führt dazu, dass dem Schenker auch weiterhin alle wirtschaftlichen Vorteile aus der Immobilie zustehen.
3. Die Zusicherung eines Wohnrechtes.
4. Die Schenkung gegen Pflegeverpflichtung. Dies muss mit allen Rechten und Pflichten besonders sorgfältig vertraglich geregelt werden. Werden umfangreiche Pflege- und Hilfsleistungen versprochen, so dass von einer Gleichwertigkeit von Verpflichtung und Immobilie ausgegangen werden kann, wird vom Finanzamt keine Schenkungssteuer sondern nur Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % erhoben.

Wer sich mit dem Gedanken, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übergeben, nicht anfreunden kann, sollte bei der Testamentsgestaltung folgende Probleme berücksichtigen:

1. Das Problem der Erbengemeinschaft. Sind zwei oder mehr Erben vorhanden, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Da diese gemeinsam handeln und entscheiden muss, ist Streit oft vorprogrammiert und kann im schlimmsten Fall bis hin zur Teilungsversteigerung führen. Diesen Streit kann man z.B. durch eine Teilungsanordnung oder die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers verhindern. 
2. Ein weiteres Problem stellt oft das Pflichtteilsrecht dar. Wird z.B. der Ehepartner als Alleinerbe eingesetzt, steht den Kindern ein Pflichtteil zu, der sofort mit dem Erbfall fällig wird. Kann der Ehepartner diesen Anspruch nicht erfüllen, so muss er die Immobilie veräußern um zur Erfüllung des Pflichtteilsanspruches liquide zu werden. Hier könnte man über einen vertraglichen Pflichtteilsverzicht der Kinder gegen Abfindung nachdenken.

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