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Vererben von Immobilien

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Wichtige Überlegungen zum Thema Vererben von Immobilien

 

Nach einer Emnid Umfrage hat nicht einmal jeder dritte Deutsche eine letztwillige Verfügung getroffen, das heißt, ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen, und sich somit Gedanken gemacht, wie er Streit unter seinen Erben und Steuernachteile vermeiden kann.

Viele Menschen schrecken davor zurück, sich jetzt schon intensiv mit der Situation nach ihrem Ableben zu befassen. Andererseits lassen sich Streit unter den Angehörigen und finanzielle Einbußen vermeiden, wenn man sich frühzeitig um individuelle Lösungen bemüht.

Da jeder Fall anders liegt, ist eine Einzelfallberatung durch Fachleute nahezu unumgänglich.

Im Folgenden dennoch ein paar wichtige Überlegungen, wenn man sich mit dem Thema Vererben befasst.

Grundsätzlich gilt, dass für die Höhe der Erbschaftssteuer der Grad der Verwandtschaft zum Erblasser und die Höhe des Erbes entscheidend ist.

Der Ehegatte hat einen Freibetrag von 500 000,00 EUR, ein Kind des Erblassers hat einen Freibetrag von 400 000,00 EUR, ein Enkel des Erblassers hat einen Freibetrag von 200 000,00 EUR. Für weitere Abkömmlinge gilt ein Freibetrag von 100 000,00 EUR. Bei Erwerbern der Steuerklasse II und III beträgt der Freibetrag jeweils 20 000,00 EUR.

Auch die Höhe des Erbes lässt sich schon zu Lebzeiten beeinflussen, denn diese Freibeträge gelten auch für Schenkungen und können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.

 

 

Vererbung von Immobilien

 

Momentan werden Immobilien zur Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet, was in der Regel zu einer für den Steuerpflichtigen günstigen Bewertung führt. Dies könnte jedoch bald ein Ende haben, denn der Gesetzgeber hat die Immobilienbewertung bereits im Visier. Deshalb, und wegen der guten Absicherungsmöglichkeiten für den Immobilienbesitzer, sollte man bei Immobilien auch über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Zudem steht jedem Beschenkten alle 10 Jahre erneut der volle Freibetrag zu, so dass auf diese Weise unter Umständen Immobilienbesitz übertragen werden kann, ohne dass hierfür Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Wer seine Immobilie jedoch schon zu Lebzeiten schenkt, sollte dies nicht ohne Absicherung tun.

 

Solche Absicherungsmöglichkeiten sind:

 

  1. Ein vertraglich abgesichertes Rückforderungsrecht, das über das gesetzliche hinausgeht.
  2. Die Vorbehaltung eines Nießbrauchrechtes. Dies führt dazu, dass dem Schenker auch weiterhin alle wirtschaftlichen Vorteile aus der Immobilie zustehen.
  3. Die Zusicherung eines Wohnrechtes.
  4. Die Schenkung gegen Pflegeverpflichtung. Dies muss mit allen Rechten und Pflichten besonders sorgfältig vertraglich geregelt werden. Werden umfangreiche Pflege- und Hilfsleistungen versprochen, so dass von einer Gleichwertigkeit von Verpflichtung und Immobilie ausgegangen werden kann, wird vom Finanzamt keine Schenkungssteuer sondern nur Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % erhoben.

Wer sich mit dem Gedanken, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übergeben, nicht anfreunden kann, sollte bei der Testamentsgestaltung folgende Probleme berücksichtigen:

 

 

  1. Das Problem der Erbengemeinschaft. Sind zwei oder mehr Erben vorhanden, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Da diese gemeinsam handeln und entscheiden muss, ist Streit oft vorprogrammiert und kann im schlimmsten Fall bis hin zur Teilungsversteigerung führen. Diesen Streit kann man z.B. durch eine Teilungsanordnung oder die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers verhindern. 
  2. Ein weiteres Problem stellt oft das Pflichtteilsrecht dar. Wird z.B. der Ehepartner als Alleinerbe eingesetzt, steht den Kindern ein Pflichtteil zu, der sofort mit dem Erbfall fällig wird. Kann der Ehepartner diesen Anspruch nicht erfüllen, so muss er die Immobilie veräußern um zur Erfüllung des Pflichtteilsanspruches liquide zu werden. Hier könnte man über einen vertraglichen Pflichtteilsverzicht der Kinder gegen Abfindung nachdenken.

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Teilungversteigerung einer Immobilie in Spanien

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Teilungsversteigerung einer Immobilie in Spanien

 

Die Teilungsversteigerung gehört grundsätzlich zum Gebiet der Zwangsvollstreckung in Spanien.

Voraussetzung für die Teilungsversteigerung ist ein Titel, den man in der Regel durch eine Teilungsklage erhält. Mit der Teilungsklage wird das Recht des Miteigentümers einer Immobilie in Spanien, jederzeit frei über seinen Miteigentumsanteil verfügen zu können, durchgesetzt.

In der täglichen Praxis werden unsere Rechtsanwälte in Deutschland und Abogados in Spanien häufig damit konfrontiert, dass eine Teilungsversteigerung einer Immobilie in Spanien durchgeführt werden muss.

Ausgangslage dieser Teilungsversteigerungen sind meist Erbfälle und Scheidungen in Spanien. Die Problematik beginnt meist schon sehr früh, nämlich beim Immobilienkauf in Spanien. Das spanische Immobilienrecht findet Anwendung.

Ebenso wichtig wie das Immobilienrecht in Spanien ist, dass das Güterrecht der Käuferpartei in der notariellen, spanischen Kaufvertragsurkunde aufgenommen wird.

Da spanische Notare in der Regel das deutsche Güterrecht nicht kennen, entstehen Kaufvertragsurkunden, in denen der gesetzliche, deutsche Güterstand der Zugewinngemeinschaft als sogenannte Gütergemeinschaft, auf spanisch, als comunidad de bienes, bezeichnet wird. Die Miteigentumshälften werden nicht bezeichnet. Kommt es eines Tages zur Scheidung, beginnt der Streit um die Eigentumsanteile an dieser spanischen Immobilie. Das spanische Immobilienrecht findet Anwendung und verzögert Ihre schnelle Scheidung in Deutschland. Das spanische Gericht wird angerufen, und muss über die Auslegung des spanischen Immobilienkaufvertrages urteilen. Meist entstehen dadurch kostspielige Prozesse in Spanien.

 

 

Deshalb empfehlen wir Ihnen:

 

  1. Spanische Immobilienkaufverträge müssen von einem sachkundigen Rechtsanwalt vorbereitet werden. Der Honorar für die Ausarbeitung eines spanischen Immobilienkaufvertrages beträgt 300,00 EUR. Dieser Kaufvertrag erspart Ihnen später einen Rechtsstreit, der beispielsweise Anwaltshonorare von 20.000,00 EUR auslöst, bei einem Immobilienwert von nur 500.000,00 EUR
  2. Güterrecht muss national bestimmt und klar definiert werden. Spanische Übersetzungen werden von uns auf die Einhaltung der juristischen Begrifflichkeit überprüft und verbessert.
  3. Spanisches Immobilienrecht findet bei jedem Immobilienkauf in Spanien Anwendung. Deshalb sind die Miteigentumsanteile klar und deutlich zu beziffern.
  4. Erstellung eines spanischen oder deutschen Testaments. Dies gehört in die Hand unserer Rechtsanwälte, die deutsches und spanisches Erbrecht beherrschen. Jedoch ist gleich vorwegzunehmen, dass das Erbrecht in Spanien in der Regel nicht für den deutschen Staatsbürger gilt. Dagegen findet die spanische Erbschaftssteuer sehr wohl Anwendung.
  5. Unsere Testamente in Spanien als auch unsere spanischen Immobilienkaufverträge vermeiden Teilungsversteigerungen.

Nutzen Sie unser Angebot, und ersparen Sie Ihren Kindern Teilungsversteigerungen in Spanien, die nur aufgrund eines mangelhaften Testaments in Spanien erstellt, entstehen.

 

Unser Service

 

Unser breites Kanzleispektrum bietet Ihnen das spanische Immobilienrecht, spanisches und deutsches Erbrecht, Erbschaftssteuerrecht und spanisches als auch deutsches Scheidungsrecht aus einer Hand. Nutzen Sie unser fächerübergreifendes Wissen, denn damit ersparen Sie sich Rechtsstreit und unfreiwillige Vermögensverluste. Sie werden in allen unseren Kanzleien in Deutschland und Spanien von unseren deutschsprachigen Muttersprachlern beraten und betreut.


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Immobilienumschreibung auf Kinder

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Immobilienumschreibung auf die Kinder in Spanien

 

 

Immobilienumschreibung auf die Kinder statt Erbschaft in Spanien, gehört zu den wichtigsten Maßnahmen, die hohe Erbschaftssteuer in Spanien zu umgehen.

Beachten Sie die regionalen Besonderheiten auf Gran Canaria, Teneriffa, Costa Brava, Barcelona (Katalonien) und die besondere Gesetzgebung auf den Balearischen Inseln (Mallorca, Ibiza) Wir beraten Sie zu den regionalen Besonderheiten in Spanien.

 

 

Wichtig:

 

Die Erbschaftssteuer in Spanien berechnet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie im Zeitpunkt des Todesfalles.

Wir berechnen den steuerlichen Verkehrswert, aufgrund des letzten Katasterwertes Ihrer Immobilie in Spanien, und vertreten Sie vor der spanischen Steuerbehörde.

Hier sehen Sie die aktuelle Erbschaftssteuertabelle unserer deutsch-spanischen Rechtsanwalts- und Steuerkanzlei:

Erbschaftssteuertabelle Spanien

Man sollte deshalb schon zu Lebzeiten den Nachlass planen oder die Immobilie an die Kinder übertragen.

 

 

Achtung:

 

Die Übertragung an Kinder sollte nicht im Wege der Schenkung erfolgen, da die Schenkungssteuer noch zu einer grösseren Belastung führt.

Es bleibt der Verkauf an die Kinder, hierzu folgende Hinweise, die unseren Service der Vollabwicklung vor Notar, Grundbuchamt und Steuerbehörde nicht ersetzen können.

 

  1. Die Grunderwerbssteuer ist stets billiger als die Erbschaftssteuer

    Gran Canaria, Teneriffa: Grunderwerbssteuersatz 6,5 %
    Mallorca, Ibiza: Grunderwerbssteuersatz 8-11% je nach Wert der Immobilie.
    Torrox, Salobreña, Marbella, Andalusien: Grunderwerbsteuersatz: 8-10%
    Lloret de Mar, Reus, Montroig, Costa Brava, Barcelona: Grunderwerbssteuersatz: bis 11%. Der Steuersatz bemisst sich nach dem Verkehrswert. Senden Sie uns Ihren letzten Grundsteuerzahlbeleg und wir berechnen den steuerlichen Verkehrswert.

  2. Vermeiden Sie eine Schenkung an Ihre Kinder, da bei Immobilien in Spanien die spanische Schenkungssteuer Anwendung findet.

    Ausnahmen gelten für Steuerresidenten in Spanien, hier planen wir Ihre Immobilienschenkung steuergünstig.Wir beraten Sie zu den gesetzlichen Änderungen im spanischen Steuerrecht.

  3. Um eine Steuerprüfung zu vermeiden, und entsprechende Vorkaufsrechte der Finanzbehörde zu vermeiden, sollte der Kaufwert nicht um mehr als 20% unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Wir ermitteln für Sie den adäquaten Wert und vertreten Ihre Rechte vor der spanischen Steuerbehörde.

Für die gesamte Abwicklung, inklusive der staatlichen Steuern und unseren Gebühren haben Sie Unkosten von ca. 13 %.

Vor allem bei hohem Immobilienwert, und wenn Sie entschlossen sind, dass Ihr Erbe die spanische Ferienimmobilie weiter im Eigentum halten soll, empfehlen wir unseren Service der Vollabwicklung der Übertragung der Immobilie auf die Kinder.

gesamte rechtliche und steuerliche Abwicklung umfasst. Sie müssen zum Notartermin in Spanien nicht einmal anwesend sein. Darüberhinaus schließt sich eine dauerhafte Betreuung an, so dass Sie sorgenfrei Ihr Immobilieneigentum genießen können.

 

 

 


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