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Vererben von Immobilien

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Wichtige Überlegungen zum Thema Vererben von Immobilien

 

Nach einer Emnid Umfrage hat nicht einmal jeder dritte Deutsche eine letztwillige Verfügung getroffen, das heißt, ein Testament errichtet oder einen Erbvertrag geschlossen, und sich somit Gedanken gemacht, wie er Streit unter seinen Erben und Steuernachteile vermeiden kann.

Viele Menschen schrecken davor zurück, sich jetzt schon intensiv mit der Situation nach ihrem Ableben zu befassen. Andererseits lassen sich Streit unter den Angehörigen und finanzielle Einbußen vermeiden, wenn man sich frühzeitig um individuelle Lösungen bemüht.

Da jeder Fall anders liegt, ist eine Einzelfallberatung durch Fachleute nahezu unumgänglich.

Im Folgenden dennoch ein paar wichtige Überlegungen, wenn man sich mit dem Thema Vererben befasst.

Grundsätzlich gilt, dass für die Höhe der Erbschaftssteuer der Grad der Verwandtschaft zum Erblasser und die Höhe des Erbes entscheidend ist.

Der Ehegatte hat einen Freibetrag von 500 000,00 EUR, ein Kind des Erblassers hat einen Freibetrag von 400 000,00 EUR, ein Enkel des Erblassers hat einen Freibetrag von 200 000,00 EUR. Für weitere Abkömmlinge gilt ein Freibetrag von 100 000,00 EUR. Bei Erwerbern der Steuerklasse II und III beträgt der Freibetrag jeweils 20 000,00 EUR.

Auch die Höhe des Erbes lässt sich schon zu Lebzeiten beeinflussen, denn diese Freibeträge gelten auch für Schenkungen und können alle 10 Jahre neu ausgeschöpft werden.

 

 

Vererbung von Immobilien

 

Momentan werden Immobilien zur Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer nach dem sog. Ertragswertverfahren bewertet, was in der Regel zu einer für den Steuerpflichtigen günstigen Bewertung führt. Dies könnte jedoch bald ein Ende haben, denn der Gesetzgeber hat die Immobilienbewertung bereits im Visier. Deshalb, und wegen der guten Absicherungsmöglichkeiten für den Immobilienbesitzer, sollte man bei Immobilien auch über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Zudem steht jedem Beschenkten alle 10 Jahre erneut der volle Freibetrag zu, so dass auf diese Weise unter Umständen Immobilienbesitz übertragen werden kann, ohne dass hierfür Schenkungs- oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Wer seine Immobilie jedoch schon zu Lebzeiten schenkt, sollte dies nicht ohne Absicherung tun.

 

Solche Absicherungsmöglichkeiten sind:

 

  1. Ein vertraglich abgesichertes Rückforderungsrecht, das über das gesetzliche hinausgeht.
  2. Die Vorbehaltung eines Nießbrauchrechtes. Dies führt dazu, dass dem Schenker auch weiterhin alle wirtschaftlichen Vorteile aus der Immobilie zustehen.
  3. Die Zusicherung eines Wohnrechtes.
  4. Die Schenkung gegen Pflegeverpflichtung. Dies muss mit allen Rechten und Pflichten besonders sorgfältig vertraglich geregelt werden. Werden umfangreiche Pflege- und Hilfsleistungen versprochen, so dass von einer Gleichwertigkeit von Verpflichtung und Immobilie ausgegangen werden kann, wird vom Finanzamt keine Schenkungssteuer sondern nur Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % erhoben.

Wer sich mit dem Gedanken, eine Immobilie bereits zu Lebzeiten zu übergeben, nicht anfreunden kann, sollte bei der Testamentsgestaltung folgende Probleme berücksichtigen:

 

 

  1. Das Problem der Erbengemeinschaft. Sind zwei oder mehr Erben vorhanden, bilden diese eine Erbengemeinschaft. Da diese gemeinsam handeln und entscheiden muss, ist Streit oft vorprogrammiert und kann im schlimmsten Fall bis hin zur Teilungsversteigerung führen. Diesen Streit kann man z.B. durch eine Teilungsanordnung oder die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers verhindern. 
  2. Ein weiteres Problem stellt oft das Pflichtteilsrecht dar. Wird z.B. der Ehepartner als Alleinerbe eingesetzt, steht den Kindern ein Pflichtteil zu, der sofort mit dem Erbfall fällig wird. Kann der Ehepartner diesen Anspruch nicht erfüllen, so muss er die Immobilie veräußern um zur Erfüllung des Pflichtteilsanspruches liquide zu werden. Hier könnte man über einen vertraglichen Pflichtteilsverzicht der Kinder gegen Abfindung nachdenken.

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Erbrecht Deutschland

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Erbschaftsannahme in Deutschland

 

 

Allgemeine Maßnahmen nach einem Sterbefall

 

 

  • Arzt verständigen, Bestattungsunternehmen beauftragen
  • Rentenversicherungsträger verständigen, Sterbegeld bei der Krankenkasse beantragen
  • Versicherungen: Kündigung von Hausrats-, Privathaftpflicht-, Kfz-, Unfall- und privater KrankenversicherungBei der Kfz- Versicherung können Schadensfreiheitsrabatte übernommen werden, wenn nicht gekündigt wird.Die Lebensversicherungssumme wird fällig, dafür muss innerhalb 3 Werktagen nach dem Todesfall durch Zusendung der Sterbeurkunde dem Versicherer mitgeteilt werden, dass der Versicherungsfall eingetreten ist. Einer privaten Sterbegeldversicherung ist der Todesfall mitzuteilen. Die Krankenhaustagegeldzusatzversicherung ist zur Leistung aufzufordern.
  • Bank: Vermögensstand ist zu kontrollieren: Vorsicht bei Mitteilungen an die Bank über den Todesfall: Möglicherweise bestehen Aufträge des Erblassers, dass Vermögen an Dritter am Nachlass vorbeigeleitet werden soll. Deshalb stets die Bank verständigen und gleichzeitig alle Aufträge dieser Art widerrufen. Im allgemeinen gelten Vollmachten nach § 672 BGB über den Tod hinaus. Bei mehreren Miterben kann der einzelne nach § 2038 BGB die Vollmacht widerrufen.Konten: Gemeinschaftskonto mit Dritten: ist es ein ODER- Konto, sollte dies geschlossen werden, denn widerruft der Dritte die ODER Verbindung, bleibt nur noch eine UND Verbindung und alle Kontoinhaber können nur noch gemeinsam verfügen. Hierzu ist eine Vollmacht, die über den Tod hinaus Geltung hat, meist erforderlich Kredite, Daueraufträge, ausgegebene Schecks sind aufzulisten. Kredite sind Schulden und mindern die Nachlassmasse.Dies ist wichtig für die Höhe der Erb- und Pflichtteilsrechte, als auch für die Erbschaftssteuerbemessungsgrundlage.

Rechtliche Maßnahmen:

 

  1. Das Nachlassgericht (in BW der Notar) wird vom Standesamt verständigt.Das Nachlassgericht lädt ihm bekannte Angehörige ein, um ein registriertes Testament zu eröffnen, oder wenn kein Testament vorhanden ist, um die gesetzlichen Erben zu ermitteln, bzw. aufzufordern privatschriftliche Testamente vorzulegen. Das Ermittlungsverfahren endet mit Erteilung eines Erbscheins, wenn dieser von den gesetzlichen Erben beantragt wird. Eröffnete öffentliche Testamente oder Erbverträge ersetzen den Erbschein.
  2. Erbschein: Verschiedene Arten: Bsp: Alleinerbschein oder gemeinschaftlicher Erbschein (mehrere Miterben).
    Ein Erbschein nur für Grundbuchumschreibungen ist kostengünstiger. Sinn des Erbscheins: Es wird die Vermutung aufgestellt, dass denjenigen, die im Erbschein als Erben bezeichnet sind, das angegebene Erbrecht zusteht und dass sie nicht durch andere als die angegebenen Anordnungen beschränkt sind. § 2365 BGB Inhalt des Erbscheins:

     

    • Name des Erblassers, Namen der Erben
    • Angabe und Grösse der Erbteile
    • Ernennung eines Testamentsvollstreckers
    • Ist der Erbe nur Vorerbe gilt:
      • Anordnung der Nacherbfolge
      • Person des oder der Nacherben
      • Beschränkungsbefreiung des Vorerben § 2136 BGB
      • Unvererblichkeit des Nacherbenrechts
      • Vorausvermächtnis des Vorerben

Sonstiges:

Ein unrichtiger Erbschein ist vom Amts wegen einzuziehen und kann nicht verbessert werden.

 

Erbscheinsantrag:

Dieser ist vom Rechtsanwalt zu stellen, weil ein ungenauer Antrag abgelehnt wird Das Gericht darf nur das erteilen, was beantragt ist oder den Antrag im ganzen ablehnen.

 

Registerumschreibungen:

Alle öffentlichen Register müssen angepasst werden.

Zur Grundbuchumschreibung ist der Erbschein erforderlich. Zur Handelsregisterumtragung bei Einzelkaufmann und Personen(handels)gesellschaft ist ebenso der Erbschein erforderlich. Bei der GmbH ist nur bei Tod eines Geschäftsführers die Handelsregistereintragung zu modifizieren, jedoch ist ein neuer Geschäftsführer von den Gesellschaftern zu bestimmen

 


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Vererben von S.L. Anteilen in Spanien

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Vererben und Erben von S.L. Anteilen in Spanien

 

Häufig wird gepriesen, dass mit den S.L. Anteilen Erbschaftssteuer gespart werden kann. Diese generelle Aussage ist in erster Linie auf eine wirksame Kundenadquisition ausgerichtet, wogegen sich nach Todesfall oftmals herausstellt, dass die spanische Finanzbehörde Erbschaftssteuer fordert.

Deshalb gehört das Erbschaftssteuersparmodell, Immobilienkauf mit S.L. (Sociedad de responsabilidad limitada entspricht im Prinzip der deutschen GmbH), in die Hände von professionellen Beratern, die dauerhaft die S.L. steuerlich und buchhalterisch betreuen.

Die Erbschaftsannahme in Spanien hat innerhalb von 6 Monaten nach dem Todestag zu erfolgen. Nach diesem Zeitpunkt, werden in der spanischen Erbschaftssteuer Verzugszinsen fällig. Die Vererbung von Gesellschaftsanteilen, S.L. Anteilen, erfolgt nach den Regeln für bewegliche Sachen. In der Praxis häufig ist die S.L., die ein Apartement als Immobilieneigentum hält

Vorab sollte bemerkt werden, dass die S.L.-Konstruktion für ein Apartement von geringem Wert nicht geeignet ist, da meist für die laufenden Buchhaltungskosten und Gründungskosten mehr Geld ausgegeben wird, als die spätere Erbschaftssteuer kosten würde.

Deshalb ist die S.L. nur anzuwenden, wenn es um wertvolles Immobilieneigentum handelt. Auch das sogenannte inaktiv stellen der Gesellschaft ist kein geeignetes Mittel, um die Kosten zu vermindern, da letztlich die Aktivität aufgegeben wird, die gesetzlich vorgeschrieben ist, um eine Erbschaftsssteuerbefreiung von 95 % und mehr zu erlangen.


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Erbschaftssteuer Spanien

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Erbschaftssteuer in Spanien

 

In der täglichen Beratungspraxis in unserer deutschen Kanzlei, auf dem spanischen Festland als auch in unserer Kanzlei auf Teneriffa kommt es häufig zu folgender Fallkonstellation.

Die spanische Steuerbehörde erlässt einen Steuerbescheid über die spanische Erbschaftssteuer, der sich bei den gewöhnlich hohen Immobilienwerten in Spanien im fünfstelligen Bereich bewegen kann.

Der Erbe ist Deutscher und versteht nicht, warum er in Deutschland keine Erbschaftssteuer zahlen muss, jedoch sehr wohl in Spanien. Zudem werden oftmals Kreditverträge vorgelegt, die letztendlich die Anwendung der Erbschaftssteuer wegen Überschuldung des Nachlasses ausschließen sollen.

 

 

Beratung:

 

Zunächst einmal gilt das deutsche Erbrecht in Spanien für deutsche Staatsbürger. Deutsches Erbrecht gilt auch in Spanien, wenn ein sogenanntes spanisches Testament vor einem spanischen Notar erstellt wurde. Spanisches Erbrecht findet nur in Ausnahmefällen Anwendung.

Jedoch findet stets das spanische Erbschaftssteuerrecht Anwendung, wenn der Verstorbene und Erblasser Eigentümer einer spanischen Immobilie war. Diese Immobilie und das gesamte Inventar müssen nach dem spanischen Erbschaftssteuerrecht versteuert werden.

Schulden (Kredite u.a.) müssen nach dem spanischen Steuerrecht einen dinglichen Bezug zu der Immobilie haben. Ist dies nicht der Fall, können die Schulden den Nachlasswert der Immobilie nicht in jedem Fall mindern. Dieser Irrtum führt meist zu einer erheblichen Erbschaftssteuerlast, die nicht mehr zu korrigieren ist.

Verhindern Sie dies rechtzeitig mit einer vernünftigen Nachlassplanung und Beratung im spanischen Erbschaftssteuerrecht durch unsere Kanzlei in Spanien oder durch unsere Kanzlei in Deutschland.

Hierbei werden wir den gesamten zukünftigen Nachlass überprüfen; inwieweit Kreditverträge wirksam die Nachlassmasse auch in Spanien mindern, und die persönlichen Freibeträge der zukünftigen Erben ausgenutzt werden können. Es versteht sich, dass unsere Nachlassplanung eine zielgerichtete, solide Testamentsgestaltung, Vorsorgevollmacht und Patientenverfügung, die in Deutschland und Spanien wirksam sind, enthält.

 

 


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