Selbst Bauen in Spanien?


  1. Allgemeines

  2. Bauvertragstypen

  3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes

  4. Baugenehmigung

  5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag

  1. Allgemeines


    Im folgenden wird das Erstellen einer Immobilie in Spanien und die verschiedenen Bauvertragsvarianten mit den verschiedenen Beteiligten dargestellt, so dass Sie entscheiden können, ob Sie sich zutrauen, Bauherr zu werden, oder doch schliesslich den Kauf eines fertiggestellten Hauses vorziehen. Letzteres ist mit Sicherheit mit weniger Aufwand verbunden, jedoch birgt ebenso Risiken in sich.

    Die Abwicklung eines Hauskaufes ist ein Geschäft, dass einer gründlichen Vertragsvorbereitung bedarf. Denn schliesslich können Sie sich nicht auf den beurkundenden Notar verlassen, der in Spanien keine Beratung leistet und damit stets einen Standardvertrag von Ihnen unterzeichnen lässt. Dieser Standardvertrag schützt Ihre Rechte nicht, sondern benachteiligt Sie als Käufer regelmässig in der Kostentragungspflicht. Ganz zu schweigen von der fehlenden Überprüfung der Eigentümerposition des Verkäufers.

    Der Bau eines Hauses ist ein mittelfristiges Geschäft mit dem Vorteil, dass der Bauherr selbst mitgestalten kann und etwas Neues erwirbt. Die Risiken sind ungleich höher als beim Kauf. Jedoch hat der spanische Gesetzgeber eine Reihe von Schutzvorschriften wie Versicherungspflichten zum Schutze des Bauherrn geschaffen, so dass das Risiko kontrollierbar ist. Zur Kontrolle dieses Risikos ist es unerlässlich, einen Rechtsanwalt einzuschalten, da die Klauseln des Bauvertrages über Erfolg und Misserfolg entscheiden können.

    Das spanische Recht rechnet genauso wie das deutsche Recht den Bauvertrag den Werkverträgen zu. Der Werkvertrag charakterisiert sich dadurch, dass ein Erfolg eintreten muss, also mehr als eine blosse Leistung eines Dienstes zur Erfüllung erforderlich ist. Mit anderen Worten, ein Haus muss erstellt werden.

  2. Verschiedene Typen von Bauverträgen


    1. Eigentümer eines Grundstücks möchte dieses bebauen oder bebauen lassen. Er bedient sich einem Architekten, Bauunternehmern oder einzelnen Bauhandwerkern.

    2. Ein Bauträger (promotor) baut auf seinem Grundstück eine Immobilie, um sie später zu verkaufen. Verkauft er sie schon vor Baubeginn, um den Bau zu finanzieren, spricht man vom Immobilienkauf gemäss dem Bauplan (sobre plano). Verkauft er die Immobilie nach Fertigstellung, spricht man von schlüsselfertigem Bauen (llave a mano). Hierbei gibt es die Variante, dass schon vor Fertigstellung ein Reservierungsvertrag geschlossen wird und damit eine stufenweise Abzahlung geleistet wird.

  3. Beteiligte bei der Ausführung eines Bauprojektes


    1. Projekt-Ersteller (proyectista) erstellt die Baupläne und Leistungsbeschreibung. Meist ist es der Architekt, der später die Bauarbeiten überwacht. Desweiteren ist es die Pflicht des Architekten, einen Baugenehmigungsantrag zu stellen. Wenn dies die Baugenehmigungsbehörde verlangt, muss der Architekt die formellen Mängel beseitigen. Der Architektenvertrag kann auch mündlich zustande kommen. Ein schriftlicher Auftrag (hoja de encargo) ist nicht erforderlich.

    2. Bauüberwachung durch einen Architekten (director de obra) als erster Bauleiter.

      Seine Pflichten sind:

      1. Das Bauprojekt muss auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit untersucht werden.

      2. Führung eines Anweisungs- und Ausführungsbuches (libro de ordenes y asistencias)

      3. Im Übrigen ist er derjenige, der den Bau beginnt und abschliesst, und zwar mit der Bauabnahmebescheinigung (certificado final de obra). Letztere ist Voraussetzung für die Beantragung der Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).

      4. Technische Bauüberwachung (director de la ejecución de obra) ist der Architekt, der als 2. Bauleiter zu bezeichnen ist, da er dem director de obra untersteht. Ein technischer Architekt übernimmt diese Aufgabe. Die Bauabnahme (recepción de la obra) gehört zu seiner wesentlichen Aufgabe. Daneben ist die Qualitätsprüfung der verwendeten Baustoffe seiner Verantwortlichkeit zuzurechnen.

    3. Der Bauunternehmer ist für die Bauausführung zuständig. Die einen liefern Material, die anderen führen nur die Bauarbeiten durch. Er haftet für alle Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Subunternehmer können daneben für ihre Fehler haftbar gemacht werden. Der Bauunternehmer unterzeichnet ebenso die Abnahme. Seine Haftung wird durch die Versicherung von 1, 3 und 10 Jahren abgesichert.

    4. Der Bauträger erstellt eine Immobilie auf seinem Grundstück, um sie später zu verkaufen. Er ist Vertragspartner, aller am Bau Beteiligter und deshalb auch stets haftbar, zumindest als Gesamtschuldner.

      1. Der Subunternehmer hat einen Bauvertrag mit dem Bauunternehmer, der Generalunternehmer oder auch nur Generalübernehmer ist. Trotzdem kann er direkt gegen den Bauherrn auf Vergütung seiner Leistung klagen.

      2. Der Baustofflieferer hat pünktlich zu liefern, und der Baustoff muss mangelfrei sein. Der Bauunternehmer genauso wie der erste und zweite Bauleiter haften dafür, dass nur mangelfreie Baustoffe verwendet werden.

  4. Baugenehmigung


    Die Baugenehmigung wird als licencia de edificación oder licencia de obra bezeichnet. Sie wird auf Antrag erteilt. Der Antrag ist schriftlich bei der Baubehörde (oficina de urbanismo) zusammen mit einem schriftlichen Bauprojekt, durch einen zugelassenen Architekten erarbeitet, einzureichen. In der Regel wird innerhalb eines Monats die Baugenehmigung erteilt oder abgelehnt.

  5. Wesentliche Vertragsklauseln im Bauvertrag


    Wesentliche Klauseln eines Werkvertrages für den Bau einer Immobilie mit Materiallieferung:

    1. Baulagebeschreibung

    2. Datum der Ferstigstellung der Immobilie. Eine Vertragsstrage für Verspätungen kann vereinbart werden.

    3. Preis und Zahlungsweise. Es gibt verschiedene Preisgestaltungsvarianten:

      • Einheitspreis nach Ausmass (precio cierto)

      • Preis, den ein Sachverständiger bestimmt

      • Preis nach Vorlage der Rechnungen des Bauunternehmers, kombinierbar mit Abschlagzahlungsvereinbarungen nach festgelegten Teilabschnitten

      • Pauschalpreis (alzado fijo)

      • Preisvereinbarung nach Stundenabrechnung

        Zu bemerken ist, dass der Pauschalpreis nicht in jedem Fall unveränderbar ist. Ein Beispiel ist eine Planänderung aufgrund von gewünschten Änderungen, die wiederum andere Änderungen zwingend erforderlich machen.

    4. Versicherungen von seiten des Bauunternehmers von 1, 3, 10 Jahren. Die abgestuften Gewährleistungszeiten ergeben sich aus dem verschiedenen Bezug auf bestimmte Eigenschaften. Haftpflichtversicherungen zum Schutz von Nachbargebäuden.

    5. Zurückbehaltungsrechte bis zur Mangelbeseitigung.

    6. Vereinbarung von Sicherheiten, zugunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut. (crédito refaccionario)

Bauvertragsüberprüfung als auch Baubetreuung sollten Sie Ihrem Rechtsanwalt überlassen. Unsere Rechtsanwaltskanzlei steht Ihnen gerne zur Verfügung.

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Rechtslage: 11.06.2015